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Topic: Cessione di immobile strumentale Inserisci una risposta Inserisci una nuova discussione
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ratio
Amministratore
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Aggiunto: 22/Gen/2007
Posts: 320
Riporta il testo originale di ratio Rispondibullet Topic: Cessione di immobile strumentale
    Postato: 05/Feb/2011 alle 14:46
Domanda:
 

Il Rag. Rossi, commercialista, il 21 gennaio 1985 ha acquistato da impresa costruttrice un immobile
categoria “A/10” adibito a proprio studio professionale (bene strumentale) pagando il prezzo di
lire 100.000.000, oltre iva 19% per lire 19.000.000, con regolare fattura.
L’imposta di registro, l’ipotecaria e la catastale sono state applicate in misura fissa trattandosi di
trasferimento a soggetto ad iva (ex art.79 del Decreto Istitutivo).
L’iva è stata regolarmente detratta nell’anno di acquisto, il costo ammortizzato all’aliquota annua
del 3%.
Al 31 dicembre 2009, dal libro cespiti ammortizzabili, risulta: costo storico € 51.646, fondo ammortamento € 38.734, valore residuo € 12.912.
Il Rag. Rossi intende ora procedere alla vendita dell’immobile bene strumentale al prezzo di Euro
150.000 a costituenda Alfa Immobiliare Snc, i cui soci sono il Rag. Rossi (o coniuge) e le due figlie.
Il prezzo verrà corrisposto come segue: 25% contanti all’atto + 50% con accensione di mutuo ipotecario
quinquennale + 25% in 4 rate semestrali.
L’Alfa Snc immobiliare opererà concedendo in locazione l’immobile in parte al Rag. Rossi stesso
ed in parte ad uno studio associato composto da altri due professionisti (figlia e genero).
Il canone di locazione verrà determinato tenendo conto delle problematiche inerenti operatività e
studi di settore dell’immobiliare.
La copertura finanziaria dell’operazione è la seguente: il pagamento del 25% in contanti con utilizzo
del capitale sociale versato alla costituzione, le rate del mutuo troveranno capienza nei canoni
di locazione percepiti, le 4 rate semestrali verranno corrisposte mediante finanziamento infruttifero
pro-quota da parte dei soci.
Si chiede conferma del seguente trattamento fiscale e relativi effetti dell’operazione:

- essione dell’immobile assoggettata ad iva mediante apposita opzione nell’atto di vendita con
applicazione reverse charge da parte dell’acquirente;
- imposta di registro in misura fissa € 168, ipotecaria 3% e catastale 1%;
-  non tassabile in capo al cedente la plusvalenza di Euro 137.088 (differenza tra prezzo di vendita – valore residuo);
-  codice attività della costituenda Alfa Snc: 682001 “Locazione immobiliare di beni propri” - canoni di locazione assoggettati ad iva previa opzione;
-  non ravvisabili profili di elusività dell’operazione.

 

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ratio
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Aggiunto: 22/Gen/2007
Posts: 320
Riporta il testo originale di ratio Rispondibullet Postato: 05/Feb/2011 alle 14:49
Risposta:
 
Prima di analizzare il quesito, si rende opportuno ricordare che l’articolo 36, del decreto legge n.
223 del 2006 (c.d. “Manovra correttiva”) ha introdotto una modifica alla determinazione del reddito
di “lavoro autonomo”, culminata con l’articolo 1, della legge n. 296 del medesimo anno (Finanziaria
2007).
L’obiettivo tracciato dalla combinazione delle disposizioni appena richiamate è quello di un graduale
avvicinamento, nella determinazione del reddito, di quello autonomo a quello d’impresa, conparticolare
riferimento proprio alla rilevanza tributaria, seppure asimmetrica, delle plusvalenze e
delle minusvalenze, nonché della deducibilità delle quote di ammortamento dell’immobile acquistato
per l’esercizio esclusivo delle attività d’arte o professionali, in tale ultimo caso nel limite temporale
di un triennio (2007/2009).
Si conferma, però, che per quanto concerne gli immobili acquistati prima del 2007 (fino al 31 dicembre
2006) permane il regime di “irrilevanza” dell’immobile, con la conseguente impossibilità di
dedurne le quote di ammortamento (con l’esclusione, però, delle quote relative ai beni immobili
acquistati o costruiti fino al 14 giugno 1990, di cui alla lettera g), comma 1, articolo 1, D.L.
27.04.1990, n. 90, convertito nella Legge 26.06.1990 n. 165 e dopo il 1° gennaio 1985, con riferimento
alla data di acquisto o di costruzione, che restano deducibili).
Inoltre, ai fini dell’imposta indiretta per eccellenza (IVA), la stessa manovra correttiva ha modificato
l’impianto dell’articolo 10, D.P.R. n. 633/1972, con l’inserimento del punto 8-ter), concernente le
cessioni degli immobili strumentali “per natura”; gli uffici, categoria “A/10”, sono così inquadrabili,
ancorché il professionista possa utilizzare, quale bene strumentale per “destinazione”, anche
l’immobile classato in categoria diversa, purché esclusivamente, essendo ancora vigente, per questi
contribuenti, il principio di strumentalità per destinazione.
Posta questa breve ma necessaria introduzione, si risponde al quesito affermando quanto segue:
�� imposte dirette e Irap: pur venendosi a creare una situazione “ambigua” per effetto del comma
334, dell’articolo 1, della legge 296 del 2006 (Finanziaria 2007), che, modificando l’articolo
54 del TUIR con decorrenza dal 1° gennaio 2007, ha disposto che sono rilevanti anche le plusvalenze
emergenti nelle cessioni immobili, ai sensi dei commi 1-bis, 1-bis1 e 1-ter, dell’articolo
54 del TUIR, senza specificare che deve trattarsi di immobili acquistati dalla citata data
(1/1/2007). A parere di chi scrive e della più quotata dottrina1, però, si deve necessariamente
pervenire alla conclusione che le plusvalenze relative ad immobili restano irrilevanti quando
questi ultimi sono stati acquisiti prima del 4 luglio 2006 (non trattandosi di disposizione di natura
“procedimentale” o “interpretativa”), cioè prima dell’entrata in vigore del comma 29,
dell’articolo 36, D.L. n. 223/2006, il quale attribuisce rilevanza fiscale alle cessioni di beni strumentali
effettuate da professionisti (a sostegno, Agenzia delle Entrare, risoluzione 21 luglio
2008, n. 310/E), se non addirittura dal periodo d’imposta successivo (2007) all’entrata in vigore
della citata disposizione, nel rispetto di un’applicazione rigorosa dell’articolo 3, della Legge n.
212 del 2000 (Statuto dei diritti del contribuente). Infatti, nonostante l’Amministrazione Finanziaria
non sia stata molto chiara sul tema, neppure nel chiarimento richiamato2, in quanto ha
dettato inizialmente un principio generale secondo il quale: “ … il legislatore ha voluto armonizzare
la disciplina afferente alla determinazione del reddito di lavoro autonomo, collegando alla
deducibilità del costo del bene strumentale la rilevanza reddituale della plusvalenza/
minusvalenza eventualmente realizzata a seguito dell’alienazione dello stesso …” (con la
conseguenza che se, come nel caso di specie, l’immobile acquistato nel 1985 ha reso possibile
la deduzione delle quote di ammortamento, si dovrebbe ritenere tassabile la plusvalenza emergente
per effetto del principio di “correlazione” indicato dalle Entrate) ha, però, chiarito che:
“ … Ne consegue, quindi, che in relazione alla fattispecie prospettata dall’istante e conformemente
a quanto già affermato dall’Amministrazione Finanziaria in merito alla rilevanza delle
plusvalenze generate dai beni immobili, l’estromissione di beni mobili strumentali dal regime di
lavoro autonomo genererà plusvalenza tassabile ovvero minusvalenza deducibile solo se riferita
a beni mobili acquistati dal professionista in epoca successiva all’entrata in vigore del D.L.
223/2006 e, quindi, dopo il 4 luglio 2006. …”. A sostegno di quanto indicato, come richiamato
nella R.M. 310/E del 21 luglio 2008, il principio espresso dal Ministero dell’Economia in risposta
ad una interpellanza parlamentare in tema di“immobili” strumentali dei professionisti
(Interpel-lanza Camera Deputati 21 febbraio 2007 n. 5-00752) in cui testualmente viene confermato che:
“… Per quanto concerne invece la rilevanza delle plusvalenze riferibili ad immobili la citata Agenzia
ritiene che l’estromissione dei beni immobili strumentali (cessione, risarcimento, ecc..)
dal regime di lavoro autonomo sia idonea a generare plusvalenze tassabili o minusvalenze deducibili
solamente se riferibile ad immobili acquisiti dal professionista in epoca successiva
all’entrata in vigore della norma e quindi successivamente al 1 gennaio 2007. Ciò in quanto le
nuove disposizioni che elevano a presupposti per la tassazione alcune fattispecie precedentemente
non rilevanti si inquadrano in un nuovo regime previsto relativamente agli immobili dei
professionisti. A tali disposizioni, in aderenza ai principi di tutela dell’affidamento dei contribuenti
e di certezza dei rapporti giuridici, deve essere riconosciuta efficacia innovativa. …”.
�� Iva: per effetto delle novità introdotte nel decreto istitutivo, in via generale, quando si cede un
immobile strumentale per “natura” (A/10) si effettua un’operazione esente, ma la stessa può
essere resa imponibile a seguito dell’esercizio di un’opzione, eseguita ai sensi della lettera d),
del punto 8-ter), dell’articolo 10, DPR n. 633/1972. Infine, si ricorda che il DM 25 maggio 2007,
pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale 3 luglio 2007, n. 152 ha esteso l’applicazione del sistema di
“reverse charge” ai fabbricati o porzioni di fabbricati strumentali, individuati dalla lettera d), punto
8-ter), comma 1, articolo 10, DPR n. 633/1972 ovvero per le cessioni di immobili strumentali
esenti da Iva per le quali il cedente “opta” per l’applicazione dell’Iva in sede di stipula dell’atto,
di cui al comma 5, articolo 17, DPR n. 633/1972;
�� Imposta di registro: quando la cessione dell’immobile strumentale è soggetta ad Iva, come
nel caso in cui, nel relativo atto, il cedente manifesti l’opzione per l’imposizione, in virtù del
comma 1, dell’articolo 40, DPR n. 131/1986 (TUR), si rende applicabile l’imposta di registro in
misura fissa, attualmente fissata in euro 168,00;
�� Ipotecaria e catastale: per quanto concerne le imposte ipotecaria e catastale, anche in caso
di cessione di immobile strumentale con opzione per l’applicazione dell’Iva, risultano dovute, rispettivamente,
nella misura pari al 3%, ai sensi dell’articolo 1-bis, della Tariffa allegata al D.
Lgs. n. 347 del 1990 e dell’1%, ai sensi dell’articolo 10 del medesimo decreto legislativo;
�� Codice attività: posto che per le società di gestione immobiliare, gli immobili aziendali concorrono
alla formazione del reddito d’impresa se censiti nelle categorie B, C, D e E ovvero nella
categoria A/10, per quanto concerne il codice ATECO 2007 si può confermare quello indicato
ovvero il 68.20.01 – Locazione immobiliare di beni propri o in leasing (affitto); infatti, per quanto
indicato nella nota allo stesso codice, lo stesso è da utilizzarsi per “ … l’affitto e gestione di
immobili di proprietà o in leasing: edifici ed alloggi residenziali, edifici non residenziali, incluse
sale per esposizioni, strutture di magazzinaggio, terreni, centri commerciali …”;
�� Elusività dell’operazione di cessione: nonostante la presenza dell’articolo 37-bis, DPR n.
600 del 1973, concernente le “disposizioni antielusive”, che può “sindacare”, di fatto, su tutte
quelle operazioni anche non legate tra loro rendendo “… inopponibili all’amministrazione finanziaria
gli atti, i fatti, i negozi, anche collegati fra loro, privi di valide ragioni economiche, diretti
ad aggirare obblighi o divieti previsti dall’ordinamento tributario e ad ottenere riduzioni di imposte
o rimborsi, altrimenti indebiti”, non si ritiene che l’operazione presentata in detti termini si
conformi come “elusiva”, sia per la presenza di un atto a titolo oneroso, sia per il trasferimento
in capo ad un soggetto collettivo composto anche da altri partecipanti, ancorché legati da vincolo
di parentela, ma che la stessa debba essere ritenuta di mera pianificazione economica e
finanziaria. Non emergono, in effetti, particolari riduzioni d’imposta o l'assenza di valide ragione
economiche che possano far scattare le disposizioni richiamate.
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